【Step2】後悔しない！設計士が教える注文住宅のお金、これだけは！

【Step1】で自分たちの要望がある程度見えてきたと思います。

家づくりに関するお金の知識をすべて身に着けることは難しいです。
ローンなどはその道のエキスパートが記した書籍も数多く出ていますが、難しい内容も多く、覚えることが多すぎます。

完璧に身につけたい方はそれらを熟読していただければ良いのですが、忙しく働くパパたちには中々そんな時間をとることは困難かと思います。

本章では設計士が厳選した「これだけは！」に絞った内容を伝えます。

お金の知識全てを理解することは難しいとは思いますが、家づくりの方向性を見失わない、建築会社(設計士)と打ち合わせする前に十分な知識が得られるようになっています。

注文住宅は少しだけ予算を追加できれば劇的に暮らし方に変化ができることがありますし、かといって予算を多く見積もりすぎてしまったがためにローン返済でお金の工面に疲れ果ててしまうようでは元も子もありません。

設計士が欲しいのはご予算についての正直で正確な情報です。

将来を見据えた適切な資金計画をし、家族に合った、現実的かつ理想を叶える暮らしを手に入れましょう。

総予算≧建築費＋土地購入費※知ってる人は飛ばしてOK

まずは基本となる、家づくりにかかる必要のざっくりとした考え方です。
細かいところは専門家に聞くとしても大まかな内容は把握しておきましょう。

総予算とは？

総予算は「自己資金」＋「借入資金」となります。
ここは施主自身が行う大切な仕事です。
家づくりを進めながら多少変動していくこともあると思いますが、ご自身で決めていく必要があります。

建築費とは？？

建築費には大きく分けて「本体工事費」と「別途工事費」、「諸費用」があります。
「別途工事費」には解体工事や外構工事などが含まれることがありますが、建築会社によって表示の仕方はまちまち。
また、「諸費用」と呼ばれる税金や手数料、設計費もかかってきます。

よくある内訳としては、
本体工事費　70～75％
別途工事費　15～20％
諸費用　　　10％
程度となることが多いです。

いわゆる「坪単価」はどこまでを含めるのかの定義が決まっていないので注意が必要です。
見積もりを依頼する際には必ず「総額」を訪ねる必要があります。

「引っ越し費用」や「仮住まい費用」なども想定しておくとなお良いです。

土地購入費とは？？

土地購入費は「土地代」に加えて「諸費用」が必要です。
「諸費用」には仲介手数料や登記費用、ローンを組む際には事務手数料もかかってきます。

建築条件付き土地のように土地と建物を合わせて販売している場合は一本の住宅ローンでまかなうこともできます。

営業トークに惑わされないで！自分に合った「ものさし」をつくる

正しいお金の知識と実現したい暮らし(Step1)を見失わなければ、自分だけの「ものさし」を持つことができます。

家づくりはおそらく一生で一番高い買い物になるでしょう。
しかし、人は金額が高くなればなるほど金銭感覚が無くなっていき、いらない箇所に過剰にお金をかけてしまったり、地味だけれどもお金をかけたほうが満足度があがることに目が向かなかったりします。

いつの間にか【Step1】の要望から離れて行ってしまい、住んでから
「あれ？こんなはずじゃなかったんだけどな。。。」
「予算オーバーしてまで建てたのに、なんかしっくりこないんだよね。。。」
という後悔を口にする方も多くいるようです。

住宅業界には「営業トーク」という言葉があるように、家づくりのプロばかりではなく、家を「売る」プロが数多くいます。
「この金額なら月々の家賃と同じ金額でマイホームが持てますよ！」とか
「あなたの年収ならもっと予算を上げても大丈夫ですよ！」とか
上手な話術であなたを誘導してきます。

適切な予算、資金計画、理想の暮らし方を把握できていなかったために
「あと100万出しておけば、ウッドデッキを作って、外でBBQやビールが飲めたのに！」とか
「ケチって塀をしっかり作らなかったから家の中が丸見えで落ち着かない！」とか
「あと50万円出して窓の高性能にしておけば寒くならずに済んだのに！」とか
振り返ってみれば、自身の予算を見誤ってしまったために、不満ポイントが多く出てしまうことがあります。

「ものさし」をもつことは「適切にリスクを把握して、お金に関して自分で意思決定」ができることです。

これができれば一安心。次のステップに進みましょう！
もし家づくりが進んでいて時間がないよ！という方も他のステップと並行してでもこれだけは把握するようにしてください。

現状の家計を把握しよう！

月々の家計にいくら支出があり、収入がいくらあるか正確に把握していますか？
家づくりは家族の総力戦となります。
妻のへそくりから、内緒の飲み会のお金まで、一度我が家のお金の流れを棚卸しする必要があります。

まずは直近3か月分の家計簿を見直してみましょう。

まだ家計簿をつけていない方は遅くはありませんのでこれから始めてみてください。
家づくりはチーム戦です。重要なことは家族で実態を共有することです。

家づくりの資金計画は何十年にも渡って見通す必要があります。
無理ない家計の落としどころを把握することは、長い目で見て家内安全に必要不可欠です。

そもそもお金っていくら借りれるの？

一般的には住宅購入資金として「銀行ローン」＋「自己資金」で考えることになります。
そもそも自分がいくら借りれるの？と不安の方も多いかと思います。

銀行ローンのこと

ざっくりとですが税込年収の30～35％が年間ローンの返済上限目安といわれています。

例えば年収500万の場合は約150万(月12.5万)。
となりますが、実際にはローンには「利息」や「審査」があり、実際には物件価格を上限として、年収や年齢、健康状態によって割り出されます。

まずはざっくりとローンシュミレーターで見てみると良いでしょう。
2023年2月現在「三井住友銀行の住宅ローンシュミレーション」がシンプルで分かりやすくおすすめです。

たとえば年収 500万、返済期間 35年、元利均等返済、変動金利型 0.475％ですと
借入可能額の目安 3,940万円(総返済額 約4,277万円)
毎月返済額　　 約10.2万円
となります。
いかがでしょうか？
※令和3年度　住宅市場動向調査(国土交通省)によると、土地を購入した世帯では借入平均　3,909万円、自己資金　1,203万円の合計5,112万円とのこと。

ただし「借りられる金額＝無理なく返せる金額」ではありません。

あくまで現在の家計と照らし合わせてどうか？を見直す必要があります。
また、80歳までを最長返済期間に設定できるのが一般的ではありますが、仮に35年で組んだとしても定年退職前までに完済できるような資金計画をしておくのが安心です。

最終的には建築会社から見積もりの提出を受け、それを元に最終のローン金額の審査が行われることになります。

毎月の返済額を考えてみよう

前に整理した家計情報をもとに「無理なく毎月返済できる金額」を検討してみましょう。
「現在の家賃」＋「住宅取得のための貯金」が家計を圧迫していないかが目安となります。

仮に、家賃 10万円＋貯金 3万円と仮定し、先ほどのシュミレーターに入れてみると
毎月返済額 13万円、ボーナス返済無し、変動金利 0.5%、借入期間 35年
借入金額の目安は5,020万円(年間返済額 156万)

いかがでしょうか？これならいける！と思う場合もあれば、きつい！と思う場合もあるかと思います。
自分たちなりの基準金額を考えてみてください。

借りる金額が足りない！ペアローンや収入合算のこと

「毎月13万円なら支払えるけど、自分の年収だと10万円までしか借りれないよ！」

という場合、「ペアローン」という方法があります。
こちらは共働き世帯の夫婦それぞれが収入を持っており、例えば夫500万円、妻500万円の場合。
借入目安として上記の3,940万円×2＝7,880万円となります。
※あくまで目安。実際は金融機関の審査が必要となります

月々の返済額に問題なければこのような方法もあります。
詳しくはまたの機会に説明します。

可能であれば、親から借りるとお得

可能であれば、ぜひおすすめしたいのがこの方法です。
「そんな方法考えたことも無かった！」
「もっと早く知っていれば。。。」という声も数多く聞きます。

総額で4,000万円の借り入れがしたい場合、全てを銀行から借り入れると
返済期間 35年、元利均等返済、変動金利型 0.475％の場合
総返済額　約4,340万円となります。

3,000万円を銀行から借り入れ、1,000万円を親から借りる場合。
銀行からは
返済期間 35年、元利均等返済、変動金利型 0.475％の場合
返済額　約3,260万円となります。

親からは返済期間35年、「固定」金利0.4％の場合
返済額　約1,070万円となり、
総返済額　4,330万円となります。

「あれ？あまり変わらないよ？」と思われたと思います。

試算内容を比較すると銀行は「変動」金利であることに対し親族間は「固定」金利にて契約が可能です。

2023年2月現在は超低金利といわれる時代です。
今後金利が上がることがあっても、下がることは無いと思われます。

そのため、余分な利息をなるべく支払わないためにも親から固定、低金利にて借用することは理にかなっています。
※一般的には固定金利のほうが1.5%など金利が高い傾向にあります。

親が銀行預金をしている分が得ることができる利息は現状0.001%程度です。
0.4％で利息を支払えば、親にとっても資産が増えることになりますのでメリットが大きいです。
また、最終的に親より相続を受ける場合はその分が返ってくることも考えられますので一家としてプラスに働きます。

また親族間での借用ですので、借用書等作成する必要はありますが、諸費用もほとんどかかりません。
ただし、あくまで借用ですので「金利」を設定する必要があります。
金利が無しの場合は贈与とみなされることも考えられるので注意が必要です。
※贈与税はまたの機会に

家庭によって事情は様々ですが、良い機会ですのでご親族と将来について話されてみてはいかがでしょうか？

なるべく利息を減らす努力を！

2023年2月現在は超低金利に加えて住宅ローン減税があり、変動金利であれば10年間はとってもお得にお金を借りることができます。

「最高！借りれるだけ借りておこう！」と思われる方も多いかもしれません。

ただし、あくまで利息は「負債」です。銀行ローンは少ないほうが良いです。
例えば将来車を購入したいので300万円を貯金に残しておき、その分を35年住宅ローンにあてた場合。
長期の利息35年で約67万円の利息が付くこととなります。
これなら都度、短期ローンで購入するほうが合理的ですね。

また、銀行預金も利息0.001%程度と預けることだけでは資産が増えてはくれません。
ローン金利よりも低いため、資産の合理性という面では損です。

なるべく自己資金を準備し金利変動などに耐えられるよう、資産計画を行うようにして下さい。
知識として「利息は大きな負債」「銀行預金の金利はローン金利より低い」
ことを頭に入れておきましょう。

安心の資産計画を

ローンを組むにあたっては、なるべく利息を減らしたい。
なるべく自己資金を投じて、少しでも借入金額を減らし、早く返済していくことが資産計画としては重要です。

「そんなこと言われても手元のお金が少なくなると不安だよ。。」と思ってしまいますよね。

そこで月々返済額は1～2割程度抑えることにして、余剰分を別口座に分けておき「何かあった時のため」に貯めておきます。
ある程度まとまった金額がたまったら、その時に繰り越し返済を行うようにすれば安心ですね。
大事なのは通常の生活資金とは別口座にしておき、あくまで緊急用、返済用の位置付けにすることが大事です。

貯蓄に余裕があるようでしたら「NISA」などの資産運用なども視野に入れて、効率よい資産運用も併せて行うと良いです。
ただし、あくまで投資です。ローンと比べて変動率が大きいため、リスクがあることを理解する必要があります。
ローンとの兼ね合いより、無理せず小額から、手堅く長期的にインデックスファンドで行うことが良いでしょう。

最大限の総予算を考えよう！

注文住宅は自由度がある性質上、予算によって「できること」「できないこと」に大きく差が生まれてきます。
そこで「最大限」どこまで住宅の総予算として出せるのか？を改めて検討してみましょう。

家づくりは「思っていたよりもお金がかかる」もので「思っていたよりもお金をかけないことで後悔するもの」です。
注文住宅を検討される方は、建売住宅やマンションなどでは希望の暮らし方ができない方々かと思います。
かといって「注文」だから良い家ができるわけではありません。

「注文」であるから、「できるだけ少なくした予算」で家を建てることは可能です。
しかしそれによって「暮らしにくく」「寒くて暑い」「光熱費が高すぎる」「家事が大変」では本末転倒。
実際、2軒目の家づくりをされる方々は、上のような前回の家づくりの不満をもって、「なんとかしたい」と新たな家づくりを注文に来ます。

イニシャルは多少大きくかかったとしても、「気に入った暮らし方で」「光熱費、メンテナンス費が抑えられる」ような。
可能な限り、適切な予算での資金計画を検討して頂きたいです。

手始めにご夫婦の貯金額やNISAなどの現金化が可能な証券。親からの援助、住宅ローンの最大限度目安やへそくりなど、可能な限り、かけることができる予算を出してみます。

また、配偶者の収入の見込みも併せて資金の目安として確認します。
できる限り５年後、10年後のご夫婦やパートナーでの収入の見込みを想定して増加分、減少分を話し合うようにしてみてください。
試算してみると、一人から二人になるだけで、意外なほど予算に対する考え方が変わるはずです。

また、5年後、10年後、20年後にまとまったお金が必要でしょうか？
例えば医療費、保険料、冠婚葬祭、子供の塾や入学費用などなるべく想定しておきます。
車の所得など少し大きめな出費も押さえておきましょう。

ここまで出せる「最大限」から今後の生活の変化や許容できるリスクを踏まえて、「これなら支払っていけるな」という現実的な金額に落としていきましょう。

予備知識を付けたら、フリーのファイナンシャルプランナーに相談しよう

自分たちの予算がある程度把握できたことで、「視界がクリアになった人もいれば」「まだまだ不安が消えないな」という方もいるでしょう。
そこでプロのファイナンシャルプランナーさんに「有料」で相談してみるのをお勧めします。

住宅会社や銀行が開催している「無料相談会」はその性質上おすすめできません。
住宅会社の場合は「なるべく住宅にお金をかけさせる」方向に。
銀行の場合は「なるべく自社の住宅ローン商品に誘導する」方向に進められてしまいます。

フリーのファイナンシャルプランナーさんであれば、フラットな立場で、自分たちの利益が最大限になるような計画を相談できると思います。
ここまで得た予備知識をもとにすれば、より深く踏み込んだ将来設計まで相談ができるはずです。

信頼できる建築会社、設計士に建築費から土地まで含めた総額の相談をしよう

ここまでで、自身の理想や資産についての知識は整理できたと思います。
最後にお金を上手に使っていくために、建築会社、設計士とお金の話をするための基礎知識を備えていきましょう。

ポイントは家づくりは建築費と土地の「総額」であり、その「使い方」が大事だと理解することです。

次に残念な例と成功しやすい例をお伝えします。

後悔してしまう残念な総額の使い方

後悔ポイントとしてよくある残念な進め方です。
5,000万円の資産設定をしていたとします。

こんな声を本当にたくさん聞くことが多く、中にはあまりにも我慢ができず、築浅にも関わらず立て直しを依頼されることもあります。

後悔しない！納得できる総予算の使い方！！

総予算は土地取得費＋建築コストのバランスが大事です。
資産を上手に使うには、パートナー選びを最初に行い。
総予算を逆算してもらいながら計画を行うことが重要です。
総予算が5,000万とします。

以上が、時間がかかるかもしれませんが理想の暮らしに近づくための最短距離となります。

信頼できる建築会社、設計士に土地の費用まで含めた総額の相談をしよう

将来を見据えた適切な資金計画をし、家族に合った、現実的かつ理想を叶える暮らしを手に入れるためには、

自分たち家族だけのものさしを持つこと。

自身の家づくりに使える総費用を把握すること。

信頼できる建築会社、設計士に総額の相談をすることです。

もし、あまりにも理想と現実の折り合いができない場合は、建てない、もしくは先延ばしにすることも考えるのが賢明でしょう。
迷ったときは、その計画で老後楽しい暮らしができているかを想像してみよう。

「あいまいな根拠のない予算感」で家づくりをすることなく。「自分たちにとって価値ある適切な予算」で
可能な限り理想の暮らしを手に入れてほしいです。

次は建築会社、設計者の選び方について解説していきます。